Donation immobilière 2027 : l’Assemblée nationale vote une prolongation de l’exonération jusqu’en 2030
Publié le 23 octobre 2026 | Actualité législative – PLF 2027
Et si les familles disposaient finalement de quatre années supplémentaires pour transmettre une partie de leur patrimoine tout en contribuant au financement de projets immobiliers ?
Le 16 octobre 2026, dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2027, l’Assemblée nationale a adopté un amendement proposant de prolonger jusqu’au 31 décembre 2030 le dispositif exceptionnel d’exonération des donations familiales destiné à l’acquisition d’un logement neuf ou à certains travaux de rénovation énergétique.
Une évolution importante pour les ménages, les investisseurs immobiliers et les conseillers en gestion de patrimoine.
Initialement, ce mécanisme devait prendre fin le 31 décembre 2026.
Attention : au 23 octobre 2026, cette prolongation reste une disposition votée au cours des débats parlementaires. Elle n’est pas encore définitivement inscrite dans la loi.
Sommaire
- Donation immobilière : que s’est-il passé le 16 octobre ?
- Quelles sont les règles du dispositif actuellement applicable ?
- Pourquoi cette prolongation pourrait-elle changer les projets immobiliers ?
- Donation immobilière et investissement locatif : quelles possibilités ?
- Comment les professionnels peuvent-ils anticiper cette évolution ?
- FAQ : donation immobilière et PLF 2027
Donation immobilière 2027 : que s’est-il passé le 16 octobre ?
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit plusieurs évolutions susceptibles de modifier la fiscalité des particuliers et les stratégies d’investissement immobilier.
Parmi les mesures examinées figure la prolongation de l’exonération temporaire des dons familiaux de sommes d’argent.
L’amendement n° I-2276, déposé par François Jolivet et plusieurs députés du groupe Horizons & Indépendants, a été adopté le vendredi 16 octobre 2026.
Son objectif est précis : remplacer, dans l’article 790 A bis du Code général des impôts, la date du 31 décembre 2026 par celle du 31 décembre 2030.
Cette initiative vise notamment à soutenir la construction neuve, à encourager les transmissions familiales et à donner davantage de visibilité aux ménages préparant une acquisition immobilière.
La prolongation jusqu’en 2030 est-elle définitivement adoptée ?
Non.
L’adoption d’un amendement en séance publique constitue une étape du processus législatif, mais ne garantit pas sa présence dans le texte définitif.
Les investisseurs doivent donc distinguer deux éléments :
- Le dispositif actuellement applicable, dont l’échéance demeure fixée au 31 décembre 2026.
- La proposition de prolongation jusqu’au 31 décembre 2030, adoptée à l’Assemblée nationale le 16 octobre.
Il faudra attendre l’issue de la procédure parlementaire et la promulgation de la loi de finances pour connaître les dispositions définitives.
Donation immobilière : quelles sont les règles actuellement applicables ?
Créé par la loi de finances pour 2025, le dispositif exceptionnel permet, sous conditions, de transmettre des sommes d’argent en bénéficiant d’une exonération de droits de donation.
Jusqu’à 300 000 € de donations exonérées
Le mécanisme prévoit deux plafonds :
- 100 000 € par donateur et par bénéficiaire.
- 300 000 € au total par bénéficiaire.
Ainsi, un enfant peut potentiellement recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d’un grand-parent, sans droits de donation sur ces sommes, si toutes les conditions légales sont respectées.
Cette exonération concerne notamment les donations effectuées au profit des enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants et, en l’absence de descendants du donateur, certains neveux ou nièces.
Quels projets immobiliers sont éligibles ?
Les fonds transmis doivent être utilisés dans un délai précis pour financer :
- L’acquisition d’un logement neuf.
- L’achat d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
- Certains travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire, sous réserve des critères applicables.
Le bénéficiaire doit affecter les sommes reçues au projet éligible au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement.
Des engagements d’occupation ou de location pendant cinq ans s’appliquent également, selon la nature du projet.
Pour approfondir les conditions de ce mécanisme, consultez notre précédent article :
Donation familiale et immobilier : jusqu’à 300 000 € exonérés.
Pourquoi prolonger la donation immobilière jusqu’en 2030 pourrait changer les projets ?
Le premier enjeu est celui du calendrier.
Une opération immobilière se prépare rarement en quelques semaines. Recherche du bien, analyse financière, obtention du financement, montage juridique et signature définitive demandent du temps.
Pour les familles souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine, une visibilité fiscale prolongée pourrait faciliter la structuration de ces projets.
Un levier pour constituer un apport immobilier
Prenons un exemple purement illustratif.
Un couple envisage de transmettre 200 000 € à son enfant pour participer au financement d’un appartement neuf de 350 000 €.
Sous réserve de respecter les conditions légales, cette donation pourrait permettre de réduire considérablement le besoin de financement bancaire.
Le futur propriétaire pourrait ainsi envisager :
- Un emprunt moins important.
- Une charge de remboursement réduite.
- Une meilleure organisation de sa trésorerie.
- Une transmission patrimoniale anticipée.
L’exonération des droits de donation ne signifie cependant pas que l’opération immobilière est automatiquement rentable ou adaptée à la situation familiale.
Le financement, la fiscalité, les engagements de conservation et les conséquences successorales doivent être étudiés ensemble.
Un enjeu pour la construction neuve
En facilitant la mobilisation de l’épargne familiale, cette disposition pourrait également soutenir la demande de logements neufs.
C’est précisément l’un des objectifs présentés par les auteurs de l’amendement.
Dans un contexte où la construction et la commercialisation de logements nécessitent des engagements financiers sur plusieurs années, la visibilité réglementaire constitue un élément important pour les acteurs du secteur.
Donation immobilière et investissement locatif : quelles possibilités ?
Le dispositif ne concerne pas exclusivement les personnes souhaitant acheter leur propre résidence principale.
L’acquisition d’un logement neuf destiné à la location peut également entrer dans son champ d’application.
Toutefois, le logement doit être loué à titre de résidence principale pendant la durée d’engagement prévue, soit cinq ans, et ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
Cette possibilité ouvre des perspectives de réflexion pour certaines stratégies patrimoniales familiales.
Pourquoi analyser la rentabilité avant d’utiliser une donation ?
Recevoir un apport important peut améliorer le financement initial d’une opération, mais cela ne dispense pas d’en analyser les fondamentaux.
Avant d’investir, plusieurs paramètres doivent être étudiés :
- Le prix d’acquisition et les frais annexes.
- Les loyers prévisionnels.
- Les charges d’exploitation et de copropriété.
- La fiscalité applicable.
- Le coût du financement complémentaire.
- Les risques locatifs.
- La valeur potentielle du bien à long terme.
- Les conditions de sortie de l’investissement.
Une approche patrimoniale cohérente doit également tenir compte des conséquences de la donation sur l’équilibre familial et la succession future.
Donation immobilière 2027 : comment les professionnels peuvent-ils anticiper cette évolution ?
Pour les conseillers en gestion de patrimoine et les professionnels de l’investissement immobilier, cette actualité constitue une occasion de reprendre contact avec les clients qui envisagent une acquisition ou une transmission familiale.
Il ne s’agit pas de considérer la prolongation comme acquise, mais de préparer différents scénarios.
Trois questions à poser à ses clients
1. Existe-t-il un projet immobilier familial à court ou moyen terme ?
L’objectif est d’identifier si une transmission de liquidités pourrait accompagner une acquisition déjà envisagée.
2. Le projet répond-il réellement aux conditions du dispositif ?
La nature du logement, sa destination, l’utilisation des fonds et les engagements d’occupation ou de location doivent être vérifiés.
3. Quel serait l’impact d’une prolongation jusqu’en 2030 ?
Un horizon fiscal plus long pourrait permettre d’envisager une acquisition dans de meilleures conditions de préparation, sous réserve de l’adoption définitive du texte.
Chez Y’AM, nous considérons qu’une stratégie immobilière ne doit jamais reposer uniquement sur un avantage fiscal temporaire.
Le choix du bien, la qualité de l’emplacement, la cohérence du montage et sa rentabilité économique restent essentiels.
Donation immobilière : faut-il agir avant le 31 décembre 2026 ?
À la date de publication de cet article, le dispositif existant prévoit toujours une échéance au 31 décembre 2026 pour les dons éligibles.
Les familles ayant déjà engagé un projet doivent donc examiner leur calendrier avec leur notaire ou leur conseiller, plutôt que considérer la prolongation comme définitivement acquise.
En parallèle, les investisseurs qui envisagent une opération en 2027 peuvent commencer à étudier plusieurs hypothèses.
Une transmission réussie ne se résume pas à une économie de droits : elle doit s’inscrire dans un projet patrimonial global et juridiquement sécurisé.
FAQ – Donation immobilière et PLF 2027
La donation immobilière sera-t-elle exonérée jusqu’en 2030 ?
L’Assemblée nationale a adopté le 16 octobre 2026 un amendement proposant cette prolongation. Au 23 octobre 2026, elle reste soumise à l’issue de la procédure législative.
Peut-on recevoir 300 000 € sans droits de donation ?
Oui, dans le cadre du dispositif exceptionnel actuellement applicable, sous réserve de respecter notamment le plafond de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, le plafond global de 300 000 € ainsi que les conditions d’affectation.
Peut-on acheter un logement locatif avec une donation exonérée ?
Oui, si le logement et son utilisation répondent aux conditions légales, notamment l’obligation de location à usage de résidence principale pendant cinq ans.
Peut-on utiliser la donation pour acheter un logement ancien ?
L’acquisition d’un logement ancien n’entre pas, en tant que telle, dans le champ de l’exonération exceptionnelle. Le dispositif vise notamment l’acquisition de logements neufs ou en VEFA, ainsi que certains travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Quel est le délai pour utiliser l’argent reçu ?
Les fonds doivent être affectés à une opération éligible au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement.
Faut-il déclarer une donation même lorsqu’elle est exonérée ?
Oui. L’exonération ne dispense pas des obligations déclaratives auprès de l’administration fiscale.
Conclusion : une nouvelle perspective pour la transmission et l’investissement immobilier
L’adoption de l’amendement du 16 octobre 2026 constitue un signal intéressant pour les familles souhaitant organiser la transmission de leur patrimoine et les professionnels impliqués dans la production de logements neufs.
Si cette prolongation est définitivement inscrite dans la loi de finances pour 2027, elle pourrait offrir un horizon supplémentaire jusqu’au 31 décembre 2030.
Mais au-delà de la fiscalité, une question reste centrale : comment transformer une transmission familiale en un investissement immobilier cohérent, durable et adapté aux objectifs de chacun ?
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Sources officielles
- Assemblée nationale – Amendement n° I-2276, adopté le 16 octobre 2026
- Assemblée nationale – Dossier législatif du PLF 2027
- Service-Public – Droits de donation : don d’une somme d’argent
- Ministère de l’Économie – Les principales mesures du PLF 2027
Article informatif établi à partir des textes et sources officielles disponibles au 23 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique individualisé.